港府15%印花税背后

本文撰写于2016年11月6日

安扬

政府上周末（11月4日）宣布，自11月5日凌晨起，将住宅物业交易印花税率划一调高至15%，但没有物业的本地永久居民可获豁免，只需缴交从价印花税最低的税率。

行政长官梁振英11月4日和财政司司长曾俊华、运输及房屋局局长张炳良、发展局局长陈茂波、财经事务及库务局局长陈家强、政府经济顾问陈李蔼伦、税务局副局长谭大鹏召开记者会，宣布了上述新措施。

对于这个印花税，需要补充一点背景。实际上在香港购房涉及三种税：买家印花税、额外印花税和从价印花税。具体来说，“买家印花税”是2012年10月27日开始实施的税种，针对“非香港本地居民”，实际上就是除“香港个人永久居民”以外的所有人士，在购买住宅时，必须额外交足交易额的15%作为税款。

“额外印花税”最早由2010年11月20日推出，要求投资者购房2年内出售，则必须交缴的一种税款；最新的规定是是业主在购得住宅物业后，如果不满3年便出售，就要按规定缴纳程度不同的税款。“额外印花说”虽然说是加载于卖家身上，但就现在香港仍然是卖家市场的大环境之下，这个税款肯定有一部分最终会由买家来负担。

以下是额外印花税的税率：

持有期	2010年11月20日至2012年10月27日	在2012年10月27日或之后
6个月或以内	15%	20%
6个月~12个月	10%	15%
12个月~24个月	5%	10%
24个月~36个月	-	10%

“从价印花税”是即针对所有楼宇买卖，不论是住宅、车位还是商铺，都需要缴纳的一种税。而港府于2016年11月5日开始的新税率，便是“从价印花税”，只不过这次只是针对住宅买卖，将过往不同等级的税率统一为15%。

代价款额或价值		2016年11月5日以前的旧税率	新税率
超逾	不超逾
	$2,000,000	1.50%	15%
$2,000,000	$2,176,470	$30,000＋超逾$2,000,000的款额的20%
$2,176,470	$3,000,000	3%
$3,000,000	$3,290,330	$90,000＋超逾$3,000,000的款额的20%
$3,290,330	$4,000,000	4.50%
$4,000,000	$4,428,580	$180,000＋超逾$4,000,000的款额的20%
$4,428,580	$6,000,000	6%
$6,000,000	$6,720,000	$360,000＋超逾$6,000,000的款额的20%
$6,720,000	$20,000,000	7.50%
$20,000,000	$21,739,130	$1,500,000 + 超逾$20,000,000的款额的20%
$21,739,130		8.50%

港府为什么为何这个时间出手？为什么选择了15%税率？以及这个政策对香港的潜在影响如何？这可能是令不少投资者周末一直在思考的问题。

推出时机经过深思

港府推出15%划一印花税的时机颇值得玩味。其中一个重要原因是，就在推出此政策前，香港二手楼宇市场正处于强劲反弹。

香港的楼市反弹有几个明显信号：其一，二手房交易价格上涨，卖家叫价进取；其二，银行积极配合估价和放贷；其三，房地产商拿地价格明显上升。

从香港中原楼价指数来看，近两月香港的楼价的确出现较大反弹。刚公布的中原楼价指数是143.68点，离去年9月中的历史高位146.92点仅差2.3%，可以说楼价破顶迫在眉睫。港府官员解释说，今年9月楼价上升2.8%，与2013年2月“双倍印花税”推出前每月2.7%的升幅相若。如果政府再不出手，楼市亢奋程度只会增加，冲击整体环境，影响首次置业人士，令他们不论怎样储蓄也无法“上车”（香港人把首次买楼称为“上车”）。

从卖家叫价看，在港岛区，不少楼盘在6月时业主还只叫价350万左右，到10月时叫到400万~450万。

从银行方面来看，不仅估价基本都能到位；而且采用了较优惠的H+R机制（浮息+固息），并划定上限为P－2.8%左右，为买房者提供贷款。这里的H是浮动利率HIBOR，为银行间月拆息利率，近几年一直在0.2%~0.35%之间波动；R是固定利率，近期是1.4~1.5%。P为香港给出的优惠参考利率，目前为5%~5.25%。

H+R的意思也就是说，贷款者的利率每月不同，介于H+R和P-2.8%之间。假设当月“H+R”约为1.6%（浮息0.2%+固息1.4%），则取1.6%为按揭利率。如果H突然飚升达到5%，则银行会按参考“P－2.8%”值，在本例中是2.45%（5.25%-2.8%）作为当月按揭利率。香港银行会每个月派出对账单，清楚标出当月的按揭利率值。用这种方法批出按揭，通常反映出银行资金较为充裕，有意多争取一些按揭业务。

再从房地产商拿地情况来看。就在辣招推出前数日，香港启德地块以超高呎价13,500元被内地海航集团的海外子公司纳入，震惊香港地产。

还有一个重要原因是，香港将于2017年进行新任特首选举。尽管现特首梁振英尚未明确要参选连任。但其从上任之始，就一直主张调控楼市。土地房屋一直以来也都是他所标榜的政绩。如果楼价租金地价继续大升，无疑不利于争取连任。

客观地说，香港地产市场受外围影响更大。欧美日减息减至负利率，内地不断以“万亿”规模放水，都会影响到香港楼市。此外，由于香港土地供应有限，新盘数量也有限，因此房价和前两年相比，似乎有愈升愈强劲的趋势。这时候宣布地产调控措施，令楼市降降温，对于梁参选下届特首（假设其最终有参选意向的话）不无裨益。

为什么是15%的税率

港府没有解释15%这个数值从何而来，是否能达到其政策效果。但是近期加拿大政府用重税遏制楼价炒风，其采用的税率便是15%，结果加拿大楼市出现价量齐跌的效果。

如果从新印花税实施前后对比来看，11月5日开始的新税率明显对中小型楼盘市场的冲击更大。

楼价	2013年2月双倍印花税DSD税率%	税款	2016年11月5日起税率%	新税款
200万	1.5	3万	15	30万
300万	3	9万		45万
400万	4.5	18万		60万
600万	6	36万		90万
2000万	7.5	150万		300万
2200万	8.5	187万		330万

从上面的数据来看，对于已有超过一个物业的投资者来说，其买入中小户型楼盘的兴趣将会大大缩退。因为单位越便宜，税率影响越大。相比之下，价格较高的楼盘，由于原来的税率就偏高，因此新政策之前后的差额反而较小。由于多初次购房的人大多选择较小银码的房子，因此让投资者远离这类资产，也可以达到帮助初次置业者减少市场竞争者的目的。

政策效果？

对于11月5日的新政策效果，很难一言以蔽之。但是有几个方面的影响是可以预计得到的：

首先，由于有关措施加大了买卖双方的交易成本，因此极大可能性是楼价未必暴跌，但是成交会急剧缩水，令香港房地产市场陷入交投停滞的困境。从新加坡和加拿大控制外国人置业而导致房地产市场几乎停滞的先例来看，香港不排除也将步此后尘。

楼市流动性的显著减少，对香港楼价以至整体经济会构成什么样的冲击，目前尚难以断言。但是香港本地的房地产开发商、本地银行及物业中介公司的盈利空间无疑将会受到较大冲击，这种冲击是否会衍生出其他社会问题或是经济问题，还需要进一步观察。有一些地产中介周末已经开始着手准备裁员或是做好缩减业务规模的准备。

从短期来看，香港本地地产股、房地产中介板块、香港本地银行板块将难免会受到冲击；如果有关措施影响扩散，不排除会给香港经济投下阴影。就香港恒生指数在上周五夜间的表现来看，地产板块表现不佳。在美国挂牌的香港地产股预托证券（ADR）普遍出现下跌，也令恒指期货受累。

其次，由于15%印花税只适用于香港的住宅，该政策会否把热钱驱赶至工商铺物业，甚至车位，亦值得留意。

实际上，香港车位过去几年一直是表现不俗的“投资品”。总体来看，在过去5年内，价格已经翻了近1倍，平均价由2011年不足60万元，升至今年逾100万。这反应了香港车位供求失衡、部分地区土地供应不足及炒家垄断等问题。

根据运输署资料，截至2016年8月，香港拥有车辆数目约69万，但车位数目仅约64.5万，明显少于车辆数。此外，以往楼盘的车位比例约5比1，即5个单位分配1个车位，但现在新楼盘的车位比例已升至7比1，甚至是9比1，变相变成9个单位争1车位，令供求失衡加剧。在上述情况下，香港车位愈炒愈疯。最近的疯狂案例是，1个西半山名宅“天汇”的车位以424万港元成交，令人咤目！

不过，如果车位价格过热，其收益率将持续下跌。从这个角度来看，车位未必会吸引本地投资者。但对于准备转移资产至境外，或是博取外汇汇率收益差的外来投资者，香港的车位投资价值或许并不小。

其三，即便是香港住宅市场，也不排除有人通过亲友名义或是以“上车客”身份入市买楼，以绕过新招（不过这种做法的成本也会比之前增加）。

就在港府推出措施次日，有一名香港永久居民便大手扫货，以1993万港元购入4个一居室单位，每个单位面积在328至337平方英呎，价格介于496.3万至500.1万元。由于买家之前没有物业，所以今次大手扫货，可以只用一份买卖合约签署，以享受3.75%的最低税率，合计税款约74.7375万元。而如果按照新辣招计算，划一付税15%。以最贵单位500.1万元缴付首次置业低税率3%，其余单位缴付15%双倍印花税来计，要向香港税局缴239.394万元。就这样，通过一份买卖合约，可以合法地省下约164.6万元（即约69%）税款。

当然，上述投资者也有不少麻烦。有律师解释说，日后该业主要出售这4个单位，必须要同时出售给同一个买家，否则就要将4个单位重新分开4个独立契约，而做分契有不少手续风险和费用。而且，就算将单位以零价格转让给4个亲友，按香港做法，届时也都要求新买家按市场值对每个单位交印花税。