本文撰写于2017年8月3日
安扬
香港的楼市价格居高不下，也令车位价格出现疯狂。
7月份，何文田天铸一个车位，以450万元“摸售”，创下香港九龙地区车位最新高价纪录。所谓摸售，即投资者买入不久便转手——在这笔交易中，车位投资者从地产开发商手上以350万元（港元，下同）购入车位后仅仅一周，便加价100万元售出。短短一周，升幅近30%！
很多人想当然地以为，豪宅区车位当然值钱，而那些非豪宅区的屋苑，货源充足，可能车位不容易炒高。
结果又是如何？
港岛老牌屋苑太古城附近的一家地产代理老梁介绍说，最近一段时间，随着太古坊附近的商用写字楼急剧扩张，车位普通出现涨价潮，令车位供应也突然开始紧张，连带附近地区的车位价格水涨船高。
太古城附近一些大型屋苑的有盖车位，叫价已经直逼150万元，连那些没有盖的地面车位，叫价也齐刷刷突破百万关口。
8月初，梁先生在系统里发现一个叫价低于百万的有盖车位，赶紧联系买家。但梁心里很明白，这个车位业主是半年前提供的报价，因此极可能会提价，他建议买家做好心理准备。结果，买家拿着120万的支票准备和业主谈价钱时，车位业主却通知梁先生，在了解最新的市场行情后，决定把价格从原来的98万提升至128万。这次提价最终令买家却步。
仅仅半年时间，车位叫价已经从98万涨价至128万，涨幅也有31%——和天铸的涨幅类似。如果业主愿意降价至120万，实际上意味着半年时间，已经净回报近22%，也是相当不错的回报率。
如果有人问，近期还有什么比香港的私家车车位更疯狂的交易？答案可能是电单车（即摩托车）车位和单车（自行车）车位。
电单车车位一直以来都是有价有市。属于车位中的另类投资工具。根据香港的地产库资料，有投资者在今年3月曾经以单价16万元购入兴田邨两个电单车车位，持货4个月后悉数出售，成交单价高达28万元，转手即每个车位获利12万元，4个月升值幅度高达75%。
至于自行车车位，在寸土寸金的香港，也不遑多让。
就在8月初，市场传来的消息，有资深投资者以约769万横扫将军澳新宝城的一批大约427个单车（即自行车）车位，涉资总额约769万元。折算下来，每个自行车车位单价约1.8万元，这笔交易不仅创下香港有史以来最大宗的单车位成交纪录，也创下车位单价纪录。消息传来的时候，很多地产代理表示看不懂。他们认为，区内很多单车只是代步工具，价值数百至上千元，却要花上万元买单车位来泊，难以令人理解。
车位疯狂背后
如果仅从成交单价来看，香港的车位的确疯狂，不论是单车车位，电单车车位，还是普通私家车的车位，价格都有点令人匪夷所思。
但对于我们经常观察此类市场的人来说，这些“匪夷所思”背后均“事出有因”。
比如，我们会发现，上述将军澳的自行车车位的月租金现阶段大约40元，以上述成交价1.8万元计算，每个车位的年化回报率约2.7%。
再看太古城上述屋苑的车位。该小区的车位刚刚经过提租，范围普遍在2500元－2900元。若以有盖车位普遍月租2900元，业主售价128万港元为计，该车位的租金回报率也是2.7%。
颇有意思的是，如果买这个小区的物业，以当前的物业交易价格和租金收入来计算，其租金回报率接近3%，但是如果算上及政府15%的印花税率，则租金回报率便降至2.7%！
事实上，如果我们在同区买一个商铺，经过简单计算也会发现，该商铺的租金回报率也是接近2.7%。
如果大家还不死心，可以找港岛其他区的楼宇、车位或是商铺来比较，会发现大部分此类投资项目的租金回报率都在2.7%－3.3%之间。
这就是香港这个有效率市场的神奇之处：市场价格实际上已经充分反映了所有可公开获得的信息。不论哪一类地产项目，其回报率都有趋同倾向，投资者基本上难以从跨产品的交易中获得套利空间。
很多国际市场的金融学家会把香港股票市场定义成一个“半强式有效市场”的市场，即这里的股票价格基本上反映了该股的所有信息。然而，实际上，从上述租金回报率的趋同，我们不难发现，香港的房地产市场的有效性似乎更强一些。
车位疯狂的特殊理由
租金回报率趋同只是香港车位价格疯狂的基本逻辑，事实上，港府的地产政策也起到重要“引导”作用。
比如香港政府近年大力推动单车活动，将军澳区有完善单车径，区内屋苑又以小单位为主，故居民对单车位的需求甚大，投资者购入该批单车位后，只要稍为加租数十元，回报便变得可观。同区的自行车车位月租已经升至近100元，以此计算，租金回报率随时可以达到年化率6.67%，在目前普遍低息环境下，属于非常有吸引力的投资项目。
就私家车车位来说，虽然香港政府并不鼓励居民开私家车，但现实情况却是私家车的车位增长正越来越追不上香港街道车辆的增长步伐。
根据香港政府相关部门所做的统计，在2006年至2016年的约十年间，车辆数目不断增加，领牌车辆的总数由约553 000 部增加至约746000 部，增幅高达35%，年增速3%；如果只计算私家车，同期的增长率则为49%，每年平均增长率为4%——而过去10年各种车位的总数增幅仅9.5%，远低于领牌车辆数；如果只看私家车，车位数增幅只有9.0%。停车位/车辆之比已经由2006 年的 1.51降至 2016 年的 1.13。如果考虑到私家车在住处及目的地附近均需要泊车位，实际上每架私家车平均需要多于一个泊车位
，因此车位/车辆比例的下降，显示私家车泊车位不足的情况实际上正在严重恶化。
然而，港府目前很难再大幅增加私家车泊车位的数目。一是要觅得大量合适土地增建停车场已经十分困难。兴建停车场，尤其是地下停车场，往往会涉及高昂的建筑和运作成本。二是港府担心增设停车位后，变相鼓励市民购买及使用私家车，进一步刺激私家车增长，加剧道路挤塞。
住宅辣招加剧车位疯狂
除上述原因外，港府这几年针对住宅市场推出了多重的税赋限制，令住宅市场的交易成本急剧上升，也造成一些投资者转向车位市场。
在香港，买住宅和车位都需要交缴15%的从价印花税，但由于车位总金额较小，因此这部分税赋对于投资者来说，不算太高负担。相比之下，动辄上千万的住宅交易，仅从价印花税就要超过150万元。
在住宅出售时，如果持货不足3年，卖家还要根据持货年限，交纳金额不定的“额外印花税”；而车位则没有这一项目，因此即便是持货仅一周甚至数日的摸货交易，也不受额外印收的负面影响。
此外，如果是非香港永久居民，在买住宅时还要另外交缴15%的“买家印花税”；而港府对车位投资者则没有这一限制。
过往，车位交易的按揭成数和按揭利率往往难以做到和住宅按揭看齐，但随着金管局针对住宅按揭市场的辣招频出，现在只要是第2套房，实际上投资者能获得的按揭成数已经急剧下跌。
车位虽然只能获得约40%－50%的按揭，但实际上和第2套房的住宅投资者获得的按揭成数相差不大。而且由于车位价格通常远远低于住宅交易金额，因此虽然其只能获40%左右的按揭，实际上给投资者带来的财务负担并不重。
至于按揭利率，拜近几年全球各国央行的低息政策所赐，香港的车位按揭市场利率也一路下行，有的银行甚至提供了和住宅市场一样的优惠利率政策。目前香港的银行也在拓展车位按揭业务，按息可低至P减2.85厘（P为5厘计算），实际供款息率为2.15厘，并设现金回赠，不论在息率及优惠方面，亦相当贴近住宅楼按。
当然，港府的辣招，也有其深层原因，即香港的房地产价格越来越令市民无法承受，因此港府希望通过辣招，将投机者挤出该市场。
但而根据香港差饷物业估价署7月31日公布的数据显示，6月全港私人住宅楼价指数连涨15个月，且连续第8个月创出新高，这意味着，港府的辣招并没有达到预期效果。
以1999年香港房价作为基准（100），6月全香港私人住宅楼价指数报336.1，较5月调整后数字333.8升0.69%。这个数值虽然比5月1.21%的按月升幅有所减缓，但仍然是处于上升势头。从2017年上半年来看，香港整体楼价累积升幅达9.3%。
事实上，自去年11月突破2015年9月的历史高位后，香港住宅楼价逾今已连续八个月创出新高，超过东京、上海、北京、纽约、新加坡，在全世界排名第二，仅次于南欧小国摩纳哥。同时，香港房屋租金上涨之势则更加凶猛。6月份私人住宅租金指数环比上涨1.05%，与5月份1.11%的调整后数字相近，不见放缓态势。
如果重重辣招之下，住宅楼价还在疯狂，那么缺乏辣招“供应”的香港车位市场，又会出现什么样的举动？坦率地说，只能走着瞧了。
